Kompetencje
Jeszcze dekadę temu decydując o wyborze Zarządcy Nieruchomości, zwracano głównie uwagę na doświadczenie i wiedzę. Rozwój rynków i rosnąca konkurencja spowodowały zmiany w ocenie skuteczności pracy Zarządcy na niemal wszystkich stanowiskach. By być skutecznym, niezbędne są umiejętności praktycznego i elastycznego stosowania wiedzy oraz motywacja do ich ujawnienia – czyli kompetencje.

Na kompetencję składają się zarówno wiedza, umiejętności oraz profil osobowościowy Zarządcy. Warunkiem niezbędnym i koniecznym diagnozy kompetencji jest możliwość ich obserwacji podczas realizacji codziennych obowiązków. Nie możemy wnioskować o poziomie kompetencji, jeśli ich nie widać w zachowaniach.

Zarówno zarząd jak i  pracownicy w SPi24 stawiamy na systemy oparte właśnie na kompetencjach. Model kompetencji jest w naszej firmie podstawą wszystkich systemów i gwarantem ich spójności. Nasza praktyka nakazuje wykorzystywać modele kompetencji do okresowej oceny skuteczności naszego działania oraz w kolejnym etapie na potrzeby planowania zmian w sposobie zarządzania nieruchomościami.
Wraz ze wzrostem świadomości kompetencji w naszej  organizacji, poszerza się wachlarz możliwości ich praktycznego stosowania, np. do kształtowania kultury firmy w oparciu o kluczowe kompetencje wynikające z wyznawanych wartości czy też z wyzwań rynkowych. 

W SPi24  stosujemy klasyczny model kompetencji, w którym znajdą się:

•    kompetencje kluczowe, czyli odnoszące się do wszystkich jej pracowników, wynikające z misji firmy, jej kultury i wartości,
•    kompetencje hierarchiczne (czasami nazywane menedżerskimi), charakteryzujące wymagania poszczególnych szczebli zarządzania,
•    kompetencje funkcyjne, czyli odzwierciedlające specyfikę wszystkich obszarów funkcjonalnych (np. usługi, sprzedaż, marketing, IT, logistyka, itd.)
Na podstawie modelu kompetencji stworzyliśmy  profile kompetencyjne dla poszczególnych stanowisk, zarówno dla celów procesu obsługi technicznej nieruchomości jak i kontaktów interpersonalnych z klientami.

Pewien podstawowy zakres oczekiwanych kompetencji został usankcjonowany w podstawach prawnych prowadzenia działalności w zakresie Zarządzania Nieruchomościami. Wyciąg z Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 1997  Nr 115
poz. 741 z późniejszymi zmianami:

Art. 184.
1.    Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie.
2.    Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.
3.    Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości.
4.    Z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "zarządca nieruchomości". Tytuł zawodowy "zarządca nieruchomości" podlega ochronie prawnej.

Art. 185.
1.    Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.
    1B.   Zarządca nieruchomości wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście
            lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających
            pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność
            zawodową określoną w ustawie.
2.    Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
3.    Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.
4.    Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.
5.    Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.

 Zarządzanie a administrowanie nieruchomościami - podstawowe różnice.
1.    Zarządzanie nieruchomościami to podejmowanie /wskazywanie/ decyzji strategicznych dotyczących nieruchomości. Według kryteriów opracowanych przez wiodący w świecie Instytut Zarządzania Nieruchomościami /IREM/ z siedziba w Chicago /USA/, do czynności zarządzania nieruchomościami można zaliczyć miedzy innymi:
•    Analiza potrzeb /wymagań/ finansowych związanych ze stanem technicznym  nieruchomości. Proponowanie /rekomendacja/ i/lub zatwierdzanie stawek eksploatacyjnych /czynszowych/ w nieruchomości
•    Przygotowanie, zatwierdzanie planów marketingowych w celu przyciągnięcia do nieruchomości potencjalnych najemców lub nabywców
•    Analiza, określenie i wdrażanie planów uzasadnionego inwestowania w nieruchomość w celu utrzymania jej w stanie co najmniej nie pogorszonym oraz określenie źródeł finansowania
•    Odpowiedzialność za zgodność funkcjonowania nieruchomości z przepisami prawa
•    Przygotowanie rocznych budżetów, łącznie z budżetem wydatków kapitałowych lub kontrolowanie autoryzacja takich budżetów
•    Kontrola i zatwierdzanie przekładanych właścicielowi sprawozdań finansowych
•    Ustalanie i monitorowanie przestrzegania zasad prowadzenia księgowości
2.    Z kolei administrowanie nieruchomościami polega na wykonywaniu rutynowych czynności w zakresie obsługi nieruchomości i utrzymania jej w gotowości eksploatacyjnej w należytym stanie, a w szczególności:
•    Kierowanie bezpośrednio lub przez innych, personelem zatrudnionym na terenie nieruchomości lub bezpośrednich wykonawców wykonujących rutynowe prace utrzymaniowe lub naprawcze
•    Przygotowanie i wdrożenie planu konserwacji zapobiegawczej nieruchomości
•    Rutynowe utrzymanie kontaktów z najemcami /właścicielami/ w zakresie poziomu świadczonych usług i innych spraw związanych z administrowaniem
•    Decydowanie jakie usługi powinny być zakupione dla nieruchomości, negocjowanie lub zatwierdzanie umów o świadczenie usług
•    Nadzorowanie wpłat wnoszonych przez najemców /właścicieli/, prowadzenie zapisów księgowych, rachunków bankowych i opóźnionych płatności
Standardy zawodowe zarządcy nieruchomości Załącznik do Komunikatu Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r.
Wstęp:

Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności zarządzania nieruchomościami zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Uchwalenie przez organizacje zawodowe zarządców nieruchomości standardów zawodowych jako jednolitych norm postępowania stanowić będzie początek współpracy i wprowadzenia wspólnych zasad rozwoju zawodu zarządcy.

Z uwagi na powyższe, organizacje zawodowe zarządców nieruchomości w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej ustalają niniejsze standardy zawodowe.

§1 Zasady ogólne.

1. Standardy zawodowe zarządcy nieruchomości są zgodne z uznanymi zasadami
moralnymi oraz nie naruszają w żaden sposób prawa obowiązującego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej.
2.    Zarządca nieruchomości oraz przedsiębiorcy działający w zakresie zarządzania nieruchomościami powinni dochować należytej staranności, aby osoby, przy pomocy których wykonują czynności zarządzania nieruchomościami, przestrzegały reguł zawartych w niniejszych standardach zawodowych.

§2 Dbałość o prestiż zawodu

1.    Za zasadę naczelną działania zarządcy nieruchomości uznaje się dbałość o należytą jakość czynności wykonywanych przez zarządcę.
2.    Zarządca nieruchomości wykazuje się wysoką kulturą osobistą w kontaktach z właścicielem nieruchomości, użytkownikami lokali, a także sądami, urzędami i instytucjami, przed którymi występuje.
3.    Zarządca nieruchomości postępuje w taki sposób, aby właściciel nieruchomości darzył go oraz jego pracowników pełnym zaufaniem.
4.    Zarządca nieruchomości zachowuje się w sposób, który nie godzi w interesy zatrudniającego go przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami.
5.    Zarządca nieruchomości dąży do wyeliminowania ze swojego otoczenia działań sprzecznych z przepisami prawa, standardami zawodowymi lub uchybiających godności zawodu.
6.    Zarządca nieruchomości zapewnia aby każdy z właścicieli nieruchomości miał prawo do korzystania z ustalonego zakresu czynności zarządzania.
7.    Zarządca nieruchomości wykonuje czynności zarządzania kierując się dbałością o bezpieczeństwo właścicieli nieruchomości, ich rodzin i osób trzecich oraz dąży do stworzenia dobrych warunków użytkowania nieruchomości.
8.    Zarządca nie podejmuje się wykonania czynności, które wykraczają poza jego wiedzę i kompetencje zawodowe, a w szczególności są sprzeczne z obowiązującymi normami prawnymi i społecznymi.
9.    Zarządca nieruchomości uczestniczy w pracach organizacji zawodowych, wspiera ich działalność, a swoją postawą przyczynia się do integracji środowiska zarządców nieruchomości oraz zapewnienia wysokiej pozycji zawodu.

§3 Współpraca miedzy zarządcami.

1.    Stosunki między zarządcami nieruchomościami powinny być oparte na koleżeństwie i współpracy.
2.    Działania marketingowe zarządców nieruchomości powinny świadczyć o ich profesjonalizmie popartym referencjami, a materiały promocyjne i sposób ich prezentacji nie mogą wywoływać wrażenia negatywnego co do jakości usług oferowanych przez innych zarządców nieruchomości.
3.    Zarządca nieruchomości ma prawo w celach reklamowych informować o zarządzaniu daną nieruchomością, jeżeli właściciele nieruchomości wyrazili na to pisemna zgodę.

§4 Tajemnica zawodowa.

1.    Zarządcę nieruchomości obowiązuje tajemnica zawodowa obejmująca wszelkie informacje związane z zarządzaniem nieruchomościami, które mogłyby w jakikolwiek sposób naruszyć interesy właścicieli nieruchomości. Obowiązek ten spoczywa na zarządcy równie po ustaniu wykonywania czynności, chyba że z tego obowiązku zwolnił go sąd lub inny właściwy organ, albo właściciele nieruchomości.
2.    Zarządca nieruchomości obowiązany jest zapewnić właścicielom nieruchomości warunki do swobodnego składania oświadczeń, zachowania tajemnicy, a także obowiązany jest zapewnić bezpieczne przechowywanie całej dokumentacji dotyczącej dokonywanych czynności, gwarantujące zachowanie tajemnicy zawodowej, w tym ochronę danych osobowych.
3.    Obowiązkiem zarządcy jest dbanie o zachowanie tajemnicy zawodowej przez jego pracowników, na zasadach obowiązujących jego samego.

§5 Obowiązek informowania klienta.

1.    Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do udzielania właścicielom informacji na temat zarządzanej nieruchomości oraz udostępniania do kontroli dokumentów dotyczących zarządzanej nieruchomości. Swoim zachowaniem zarządca nieruchomości powinien dążyć do stworzenia warunków do wzajemnej wymiany informacji.
2.    Wszelkie informacje dotyczące zarządzanej nieruchomości, udzielane przez zarządcę, powinny być zgodne ze znanym mu stanem faktycznym.
3.    Zarządca nie może zatajać przed osobą, na rzecz której świadczy usługi zarządzania, istotnych i znanych faktów związanych z zarządzaną nieruchomością ani nie może osoby takiej wprowadzać w błąd co do faktów i praw dotyczących zarządzanej nieruchomości.

§6 Konflikt interesów.

1.    Zarządca nieruchomości dołoży wszelkich starań aby jakiekolwiek sytuacje konfliktowe, spory dotyczące zapisu umowy o zarządzaniu i sposobu jej realizacji były rozwiązywane polubownie, bez konieczności występowania na drogę postępowania sadowego.

§7 Dokumentacja.

1.    Zarządca nieruchomości ma obowiązek na bieżąco prowadzić i aktualizować dokumentację zarządzanej nieruchomości. Jest on także zobowiązany do prawidłowego gromadzenia i starannego przechowywania tej dokumentacji.
2.    Przekazanie dokumentacji powinno być dokonane niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie określonym w umowie o zarządzanie nieruchomością.

§8 Obsługa finansowa.

1.    Wynagrodzenie zarządcy nieruchomości wynika z umowy o zarządzanie nieruchomościami. Wynagrodzenie za wykonywanie czynności zarządzania powinno być odpowiednie, przy zachowaniu prawa zarządcy do godziwego zysku.
2.    Zarządca nieruchomości, obracając środkami pieniężnymi właścicieli nieruchomości, w szczególności:
•    nie dopuszcza do łączenia środków finansowych swoich lub swojej firmy ze środkami finansowymi zamawiającego,
•    nie wykorzystuje środków finansowych jednego właściciela nieruchomości w celu przysporzenia korzyści innemu właścicielowi nieruchomości.
3.    Środki finansowe właścicieli nieruchomości zarządca nieruchomości przechowuje na rachunkach bankowych prowadzonych odrębnie dla każdej zarządzanej nieruchomości i obsługuje zgodnie z pisemną dyspozycją właścicieli nieruchomości i postanowieniami umowy o zarządzanie.



grudzień 2019

08
login:
hasło:
Wyszukiwarka